Préavis de location : délais légaux, exceptions et obligations
Le préavis est une étape clé de la relation locative. Qu'il soit donné par le locataire ou par le bailleur, il obéit à des règles précises en matière de délais, de forme et de motifs.
Comprendre ces règles vous permet d'anticiper les départs, de sécuriser vos revenus locatifs et d'éviter les litiges.
Les délais de préavis selon le type de bail
La durée du préavis dépend du type de contrat de location et de la partie qui donne congé :
| Type de bail | Préavis locataire | Préavis bailleur |
|---|---|---|
| Location vide | 3 mois | 6 mois avant la fin du bail |
| Location meublée | 1 mois | 3 mois avant la fin du bail |
| Bail mobilité | 1 mois (préavis minimum) | Pas de reconduction possible |
Ces délais sont d'ordre public : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent les allonger par une clause du bail. En revanche, certaines situations permettent de les réduire.
Préavis réduit à 1 mois : les cas autorisés
En location vide, le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois (au lieu de 3) dans les situations suivantes :
- • Zone tendue : le logement est situé dans une commune classée en zone tendue (liste fixée par décret)
- • Mutation professionnelle : le locataire justifie d'une mutation liée à son emploi
- • Perte d'emploi : licenciement (hors faute grave ou lourde)
- • Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH : le locataire perçoit le revenu de solidarité active ou l'allocation aux adultes handicapés
- • Locataire de plus de 65 ans : dont les ressources sont inférieures aux plafonds en vigueur
- • Premier emploi : le locataire obtient un premier emploi ou un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
- • État de santé : le locataire justifie d'un état de santé nécessitant un changement de domicile
- • Violences conjugales : le locataire est victime de violences au sein du couple, attestées par une ordonnance de protection
Dans chacun de ces cas, le locataire doit mentionner le motif dans sa lettre de préavis et fournir les justificatifs correspondants.
Le préavis du bailleur : quand et comment donner congé
Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, en respectant un délai strict :
- • 6 mois avant la fin du bail pour une location vide
- • 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée
Le congé donné par le bailleur doit être motivé par l'un des trois motifs légitimes prévus par la loi :
- • Reprise du logement : pour y habiter ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant)
- • Vente du logement : le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption
- • Motif légitime et sérieux : manquements répétés du locataire à ses obligations (retards de paiement, troubles de voisinage, etc.)
Un congé donné sans motif légitime ou hors délai est nul et ne produit aucun effet. Le bail se poursuit alors automatiquement.
Comment formaliser un préavis
La loi impose des formes précises pour que le préavis soit juridiquement valable :
- • Lettre recommandée avec accusé de réception (AR) : le moyen le plus courant, qui permet de prouver la date d'envoi et de réception
- • Acte d'huissier : particulièrement utile en cas de conflit ou de locataire absent
- • Remise en main propre contre récépissé ou émargement : valable à condition de pouvoir prouver la date de remise
La lettre de préavis doit contenir les mentions suivantes :
- • L'identité du locataire (ou du bailleur s'il est à l'initiative du congé)
- • L'adresse du logement concerné
- • La date de prise d'effet du congé
- • Le motif du congé (obligatoire pour le bailleur)
- • La mention du droit de préemption en cas de vente (congé bailleur)
Un préavis incomplet ou envoyé par un moyen non conforme peut être contesté et déclaré nul.
Ce que le bailleur doit anticiper à réception d'un préavis
Lorsque vous recevez un préavis de votre locataire, plusieurs actions doivent être organisées rapidement :
- • Planifier l'état des lieux de sortie : à réaliser le jour de la remise des clés, en comparant avec l'état des lieux d'entrée
- • Préparer la restitution du dépôt de garantie : vous disposez d'un mois (logement conforme) ou deux mois (dégradations constatées) pour le restituer
- • Lancer la recherche d'un nouveau locataire : publier l'annonce, organiser les visites (le locataire doit les tolérer pendant le préavis)
- • Rassembler les documents à remettre : dernière quittance de loyer, solde de tout compte, attestation d'assurance si nécessaire
- • Vérifier les compteurs et charges : relever les compteurs pour établir la régularisation des charges
Anticiper ces étapes permet de limiter la vacance locative et de sécuriser la transition entre deux locataires.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis ?
Oui, mais il reste redevable du loyer pendant toute la durée du préavis, sauf si un nouveau locataire prend le logement avant.
Le bailleur peut-il refuser un préavis réduit ?
Non, si le locataire remplit les conditions légales, le bailleur ne peut pas s'y opposer.
Quand commence le délai de préavis ?
À la date de réception de la lettre recommandée, de la signification de l'huissier, ou de la remise en main propre.
Le préavis est-il dû en cas de logement indécent ?
Non, si le logement est déclaré indécent ou insalubre, le locataire peut quitter sans préavis.
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