État des lieux : guide complet pour les propriétaires bailleurs

Qu'est-ce qu'un état des lieux et pourquoi est-il obligatoire ?

L'état des lieux est un document qui décrit l'état d'un logement au moment de la remise des clés (entrée) et de leur restitution (sortie). Il permet de comparer l'état initial et final du bien, et de déterminer si des dégradations sont imputables au locataire.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'état des lieux est obligatoire pour tout contrat de location, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. Il doit être réalisé de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou son représentant) et du locataire.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Cela signifie que le bailleur ne pourra pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour d'éventuelles dégradations, sauf s'il apporte la preuve contraire.

En l'absence d'état des lieux de sortie, le bailleur perd son principal outil de comparaison et s'expose à des difficultés pour justifier des retenues sur le dépôt de garantie.

Les mentions obligatoires d'un état des lieux conforme

Pour être juridiquement valable, un état des lieux doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, définies par le décret du 30 mars 2016 :

• • Le type de constat : état des lieux d'entrée ou de sortie
• • La date de réalisation du document
• • L'adresse complète du logement
• • L'identité des parties : nom et domicile du bailleur et du locataire (ou de leurs mandataires)
• • La description pièce par pièce : état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments de chaque pièce
• • Les relevés des compteurs : eau, électricité, gaz
• • Le nombre et le détail des clés remises au locataire
• • Les signatures des deux parties (ou de leurs mandataires)

Pour l'état des lieux de sortie, il faut également mentionner la nouvelle adresse du locataire et la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée pour faciliter la comparaison.

État des lieux d'entrée vs sortie : les différences clés

Bien qu'ils partagent une structure similaire, l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ont des finalités et des règles distinctes :

• • L'état des lieux d'entrée décrit l'état du logement avant l'installation du locataire. Le locataire dispose de 10 jours après signature pour demander des modifications.
• • L'état des lieux de sortie est réalisé au moment du départ du locataire. Aucune modification n'est possible après signature.
• • La comparaison entre les deux permet d'identifier les dégradations qui dépassent l'usure normale, et de justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
• • L'usure normale (vétusté) ne peut pas être imputée au locataire. Une grille de vétusté peut être annexée au bail pour éviter les litiges.

La clarté et la précision de ces deux documents sont essentielles pour éviter les conflits lors de la restitution du dépôt de garantie.

Les erreurs qui coûtent cher aux bailleurs

De nombreux bailleurs commettent des erreurs lors de la réalisation de l'état des lieux, ce qui les prive de recours en cas de litige :

• • Ne pas prendre de photos : les descriptions écrites seules sont souvent insuffisantes pour prouver l'état initial du logement. Les photos horodatées constituent une preuve bien plus solide.
• • Utiliser des descriptions vagues : noter "bon état" ou "correct" ne permet pas de comparer objectivement l'entrée et la sortie. Il faut décrire précisément chaque élément (rayure sur le parquet, trace sur le mur, etc.).
• • Oublier les relevés de compteurs : sans relevé d'entrée, impossible de répartir les consommations d'eau, d'électricité ou de gaz entre l'ancien et le nouveau locataire.
• • Ne pas faire signer le document : un état des lieux non signé par les deux parties n'a aucune valeur juridique.
• • Confondre logement meublé et vide : pour un meublé, l'état des lieux doit également lister et décrire l'état de chaque meuble et équipement fourni.

Pour approfondir le sujet, consultez notre article sur les erreurs fréquentes en état des lieux.

Papier vs numérique : pourquoi passer au digital

L'état des lieux peut être réalisé sur papier libre ou sous forme numérique. Si le support papier reste légal, le passage au digital offre des avantages considérables :

Le format numérique permet également de structurer le document de manière homogène, réduisant le risque d'oubli de mentions obligatoires.

Questions fréquentes