Dépôt de garantie : délais, retenues possibles et erreurs à éviter
Le dépôt de garantie est l'un des sujets les plus sensibles de la relation bailleur-locataire. Mal géré, il peut rapidement devenir source de conflits, voire de procédures. Voici ce que tout propriétaire doit savoir pour rester dans les clous.
Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution » à tort) est une somme versée par le locataire à l'entrée dans le logement. Elle permet au bailleur de couvrir d'éventuels manquements :
- • Loyers impayés
- • Charges non réglées
- • Dégradations constatées à la sortie
Montant maximum : 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour une location meublée.
Quels sont les délais de restitution ?
La loi encadre strictement les délais de restitution du dépôt de garantie :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
- 2 mois si des dégradations sont constatées
Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire.
Attention : en cas de retard, le bailleur s'expose à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Quelles retenues sont autorisées ?
Le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour :
- • Loyers ou charges impayés
- • Réparations locatives non effectuées par le locataire
- • Dégradations constatées à l'état des lieux de sortie (hors usure normale)
- • Régularisation de charges en attente
Chaque retenue doit être justifiée par des documents : factures, devis, photos, comparatif des états des lieux.
L'importance de l'état des lieux
L'état des lieux d'entrée et de sortie sont les documents clés pour justifier d'éventuelles retenues. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état.
Pour que la comparaison soit valable :
- • Les deux états des lieux doivent être détaillés et précis
- • Ils doivent être signés par les deux parties
- • Des photos datées renforcent la valeur probante
Pour en savoir plus sur les documents à conserver, consultez notre checklist des documents obligatoires.
Comment calculer les retenues ?
Les retenues doivent être proportionnées et justifiées. Voici les règles à respecter :
- • Usure normale : ne peut pas être retenue (peinture défraîchie après 10 ans, par exemple)
- • Dégradation : peut être retenue au prorata de la vétusté
- • Devis ou factures : obligatoires pour justifier les montants
Une retenue abusive ou non justifiée peut être contestée par le locataire et donner lieu à une condamnation du bailleur.
Les erreurs fréquentes des bailleurs
Voici les erreurs les plus courantes à éviter :
- • Dépasser le délai légal de restitution
- • Retenir sans justificatif : pas de facture = pas de retenue valable
- • Confondre usure et dégradation
- • Ne pas faire d'état des lieux d'entrée détaillé
- • Oublier de déduire la vétusté dans les calculs
- • Ne pas envoyer le décompte détaillé au locataire
Le décompte de restitution : un document essentiel
Lors de la restitution (partielle ou totale), le bailleur doit fournir un décompte détaillé comprenant :
- • Le montant du dépôt initial
- • Le détail des sommes retenues
- • Les justificatifs correspondants
- • Le montant restitué
Ce document protège le bailleur en cas de contestation ultérieure.
Conclusion : anticiper pour éviter les litiges
La gestion du dépôt de garantie est souvent source de tensions. Pour les éviter :
- • Réalisez des états des lieux précis et documentés
- • Conservez tous les justificatifs
- • Respectez les délais légaux
- • Fournissez un décompte clair et détaillé
Une gestion rigoureuse dès l'entrée du locataire permet d'aborder sereinement la sortie.
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