Charges récupérables : ce que le bailleur peut (vraiment) refacturer au locataire
Les charges locatives sont l'un des sujets les plus flous pour de nombreux propriétaires bailleurs. Quelles charges peut-on récupérer ? Lesquelles restent à la charge du bailleur ? Et comment éviter les contestations lors de la régularisation ?
Charges récupérables : de quoi parle-t-on exactement ?
Les charges récupérables, aussi appelées charges locatives, sont des dépenses avancées par le bailleur mais refacturables au locataire. Elles concernent principalement :
- • L'usage du logement
- • Les services liés à l'immeuble
- • L'entretien courant
Point clé : La liste des charges récupérables est strictement encadrée par décret. Tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur.
Les grandes catégories de charges récupérables
Sans entrer dans une liste exhaustive, on retrouve trois grandes familles :
1. Les charges liées à l'usage du logement
Par exemple :
- • Consommation d'eau
- • Chauffage collectif
- • Électricité des parties communes
Ces charges sont récupérables car elles correspondent à un usage direct par le locataire.
2. L'entretien courant et les petites réparations
Il s'agit notamment :
- • Du nettoyage des parties communes
- • De l'entretien des ascenseurs
- • De l'entretien des espaces verts
Attention : L'entretien courant est récupérable, mais pas les grosses réparations. Pour plus de détails, consultez notre article sur la répartition des travaux entre bailleur et locataire.
3. Certaines taxes et redevances
La plus connue est la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui peut être refacturée au locataire.
Ce qui reste toujours à la charge du bailleur
Beaucoup de litiges viennent d'une confusion sur ce point. Ne sont pas récupérables :
- • Les gros travaux (toiture, ravalement, structure)
- • Les réparations dues à la vétusté
- • Les frais de gestion du bailleur
- • Les honoraires de syndic non récupérables
- • Les travaux d'amélioration
Même si ces dépenses profitent indirectement au locataire, elles restent légalement à la charge du propriétaire.
Provisions sur charges ou forfait : une différence majeure
Deux systèmes existent :
Provisions sur charges
Le locataire verse chaque mois une provision, puis une régularisation annuelle est effectuée en fonction des dépenses réelles. C'est le système le plus courant en location vide.
Forfait de charges
Le montant est fixe, sans régularisation possible. Ce système est fréquent en location meublée.
Attention : Avec un forfait, le bailleur assume seul le risque si les charges réelles dépassent le montant prévu.
L'obligation de justificatifs
En cas de régularisation, le bailleur doit être en mesure de fournir :
- • Le détail des charges
- • Les justificatifs correspondants (factures, décomptes)
Le locataire est en droit de les consulter.
Point clé : Sans justificatifs clairs, une contestation est légitime, même si les montants sont exacts.
Les erreurs fréquentes des bailleurs
Sur le terrain, on retrouve souvent :
- • Des charges non récupérables refacturées par erreur
- • Des régularisations oubliées pendant plusieurs années
- • Des justificatifs introuvables
- • Des montants expliqués oralement, sans trace écrite
Ces erreurs fragilisent la relation locative et peuvent se retourner contre le bailleur, notamment lors de la restitution du dépôt de garantie.
Pourquoi l'organisation est essentielle pour les charges
La gestion des charges repose sur :
- • Une séparation claire entre charges récupérables et non récupérables
- • Des documents accessibles
- • Un historique par logement et par locataire
Quand les informations sont dispersées (emails, papiers, fichiers), la régularisation devient pénible et source de tensions.
Des outils comme Pmylo permettent de rattacher les charges, les justificatifs et les logements au même endroit, ce qui facilite les régularisations et sécurise les échanges avec le locataire.
Conclusion : mieux vaut expliquer que justifier dans l'urgence
Les charges récupérables ne sont pas une zone grise juridique, mais un cadre précis à respecter. Un bailleur rigoureux, qui anticipe la régularisation et conserve les justificatifs, évite la majorité des litiges.
En gestion locative, la transparence est toujours plus efficace que l'improvisation.
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